Post interesante del foro facilisimo.com:

Confesiones de un Promotor-Constructor 9 meses después.

A principios de verano del año pasado, durante una reunión de un importante número de amigos en el chalet de un empresario muy relacionado con la construcción, y en la que también había un promotor-constructor y otra gente relacionada con el sector, inevitablemente salió el tema del precio de la vivienda. La mayoría de los allí asistentes pensábamos que los precios de la vivienda había llegado a niveles nunca antes conocidos y que arrojaba un panorama desolador a los jóvenes que querían acceder a ella. El único que manifestó que a los jóvenes de hoy no les costaba un mayor esfuerzo que a cualquiera que hubiéramos comprado hace años, quedó rápidamente acallado por todos los que allí manteníamos una opinión distinta, simplemente recordándole lo que él o cualquiera de nosotros ganábamos cuando compramos vivienda, el porcentaje de nuestro sueldo que destinábamos a pagar la hipoteca y el número de años que estuvimos pagándola. Para hacerle más obvio lo evidente, le propusimos que hiciera cuentas y observara como con su sueldo actual (con años de trienios, un trabajo consolidado y mejor pagado que la mayoría de los jóvenes) para acceder a una vivienda como la que él compró hace años, debería destinar su sueldo íntegro al mes para pagarla y parte de el de su mujer, cuando él sólo tuvo que destinar una tercera parte de su sueldo.

Paradójicamente, siendo una mayoría casi absoluta los que allí pesábamos que el precio de la vivienda había alcanzado niveles insostenibles, cuando expuse la opinión de que más temprano que tarde aquello tendría que reventar por algún lado, eran pocos los que lo afirmaban: sí, sí, puede ser…..pero todos con la boca pequeña. Raudos, un promotor constructor y alguno más relacionado con el sector, defendió que podría darse el que los incrementos del precio bajaran, pero que el precio de la vivienda jamás había caído ni caería nunca. Le recordé que el precio ya cayó durante los 90, años en los que él (algo más joven que yo) ya estaba metido de lleno en la empresa del padre, y le sugerí que preguntara a su padre su experiencia en los 70, ya que él siendo un adolescente todavía, no tendría conocimiento ni nociones suficientes para saber qué pasó. Y ahí quedó aquella conversación en aquella reunión de amigos….

Justo un mes más tarde, en portales como este, se empieza a reflejar el inicio de una caída paulatina del precio de la vivienda.

Hace dos días me volví a encontrar con este promotor-constructor e inevitablemente, después de preguntar por el estado de las familias, salió a colación el tema de la crisis en el sector. Me sorprendió como pasó de la defensa vehemente de que el precio de la vivienda no caería la última vez que conversé con él, al tono casi victimista de esta ocasión. Me comentó que su última promoción, que ha finalizado a principios de este año, salió a venta por 30 millones, 5 menos de los que se habían fijado. Que la han rebajado a 28 y ni así aparece alguien por la oficina a interesarse lo más mínimo. Le digo: hombre, pero todavía tenéis mucho margen para rebajar, yo tengo entendido que un piso no os cuesta más de 15 millones el construirlo. Me asegura que compraron el suelo muy caro y que en esa promoción los pisos han salido por unos 21 millones. Aunque en la conversación, que fue de más de media hora y tratamos todos los aspectos de la situación, entró en varias contradicciones y sé por arquitectos del mismo ayuntamiento que por muy caro que se haya comprado el suelo el coste de los pisos no alcanza los 20 millones, daré por “bueno” que les cuesta más de 21 millones en esta ocasión. Me dice: tenemos claro que tenemos que seguir rebajando el precio porque tenemos una hipoteca por ellos que tenemos que pagar, pero lo que da más miedo es “hasta cuanto”.

Lo he ofrecido a fulanito, menganito y a tal…(conocidos en algunos casos mutuos, entre ellos hijos de los que estuvieron en aquella reunión y de los que sabíamos por sus padres que contaban con más de 60.000 € y en algún caso más de 80.000 € ahorrados junto con sus parejas) a título personal y por 25 millones, y nada.

Le digo medio en broma, medio en serio: he oído que las hipotecas de promociones que se han puesto en mercado este año empezarán con fuertes descuentos después del verano porque las hipotecas van a empezar a ejecutarse o ya se han empezado a ejecutar y los bancos no aceptan prorrogar la fecha y retrasar el inicio de los cobros. Todo eso es un recorte de beneficios a cada mes que pase. Igual dentro de 6 meses tienes que volver a ofrecérselos en lugar de por 25, por 20.

Su respuesta me desconcertó bastante y es una de las razones por las que dudo que esos pisos le hayan supuesto un coste de 21 millones. Me contesta muy serio: Que no te extrañe, que no te extrañe….Cuando me contestó eso y no algo así como “hombre, no puedo venderlo por menos de lo que a mí me ha costado construirlos” es porque creo que sus cálculos de 21 millones incluyen los gastos añadidos que la hipoteca ya les acarrea y los que les acarreará hasta la fecha que ellos se hayan marcado como límite para quitarse los pisos de encima. Pero bueno, esto último son suposiciones mías.

Otras de las contradicciones en las que cayó como comentaba anteriormente fue cuando la conversación la llevamos al plano de la demanda que ha desaparecido y el por qué.

Le digo: pues si no están dispuesto a comprar ellos por ese precio y con ese dinero disponible… ya me dirás tú qué va a pasar una vez que han desaparecido del mercado los inversionistas y que además se estima que en este año van a sacar también al mercado 700.000 viviendas que habrá que añadir al stock de nuevas promociones y segunda mano, que son más de un millón y a las viviendas vacías, que se estiman en algunos millones más. Y además el que te concedan un préstamo a la ligera como antes me parece a mí que ya se ha terminado….

-Ni idea, esto es un desastre. Los bancos no conceden hipotecas a nadie, y cuando digo a nadie es a nadie. Nosotros no hemos podido vender un piso por el que estaban interesados en comprar una pareja, con empleo fijo, dos muy buenos sueldos y 40.000 € ahorrados. El grifo lo han cerrado a cal y canto y aunque no va a ser algo definitivo, no sabemos durante cuanto tiempo. Las cajas de ahorros están pilladísimas, ahí tarde o temprano va a saltar la bomba. Y los que nos compraban sobre plano han desaparecido. Daban una señal, 3.000, 9.000, 12.000 €, se las entregábamos, y meses después y antes de escriturar ya los habían vendido por 2 o 3 millones más. Y claro, nosotros viendo que la gente compraba por ese dinero, pues las siguientes fases u otras promociones las vendíamos por esos 2 o 3 millones más. Y la gente seguía comprando, y ellos haciendo la misma operación ganándose 2 o 3 millones a manos limpias. Pues oye, viendo que se vendían, nosotros vuelta a subir esos 2 o 3 millones. Así hemos llegado a estos precios, la gente seguía comprando por cuanto le pidieras.

-Entonces me reconoces que tenéis mucho margen de beneficio, porque si vosotros al precio marcado en principio, por caro que estuviera el suelo, le sacabais unos beneficios, todo lo que le habéis subido por añadidura ha sido para engordar esos beneficios, la excusa del suelo caro no me vale.

-Sí, bueno, pero….

-Y el suelo hace tiempo que está bajando, ¿no?

-Sí, el suelo hace tiempo empezó a bajar, pero últimamente ha caído en picado, se está vendiendo un 40% ms barato en general, y en casos particulares hasta un 50%. o sé que informaciones tienes tú del precio del suelo, pero lo último que se vendió en la zona “X”, ha sido por auténticas burradas. Las promotoras e inmobiliarias que acumularon grandes extensiones de ese suelo para especular con él se lo están quitando de encima asumiendo pérdidas, esos son los que están verdaderamente cogidos. Nadie compra tanta cantidad de suelo para edificarlo porque una empresa por grande que sea no puede hacerlo. Un suelo edificado no da pérdidas, un suelo sin edificar son todo pérdidas, y como no pueden edificar tantísimo se lo quitan de encima para no perder más aún. Nosotros afortunadamente no tenemos suelo acumulado, el que compramos lo tenemos edificado y nos queda sacarnos los pisos de encima. Creo que no compraremos suelo y pararemos de construir un año o cosa así. Da miedo comprar suelo incluso por los precios a los que los venden porque no sabemos por cuánto la gente estará dispuesta a comprar un piso en un futuro, y dependiendo de eso y sabiendo los costes de construcción, podremos hacernos una idea de por cuánto se puede comprar suelo para que nos deje beneficios aceptables. No digo ya los de los últimos años, que esos sabemos ya que no serán, pero al menos aceptables.

La conversación como digo, duró más de media hora y evidentemente no la he trascrito entera, simplemente lo que más interesante me ha parecido de ella, permitiéndome la licencia de reproducir un diálogo muy aproximado del que mantuvimos. Evidentemente no llevaba una grabadora para escribirlo palabra por palabra.

Es un caso particular, y no creo que se pueda generalizar, pero sí me ha parecido interesante compartir esta conversación porque una situación similar debe estar pasando en muchos lugares y podemos hacernos una idea de la situación que están viviendo muchas promotoras y el porqué algunas pequeñas y grandes inmobiliarias y promotoras han quebrado y las quiebras siguen en aumento. El tema del suelo me parece determinante en la mayoría de los casos, creo que es lo que verdaderamente ha empezado a pasar factura. Seguramente otros factores ya empiecen a pasar factura o la pasarán, como es la financiación, ya sea a las promotoras para seguir construyendo, como a particulares para comprar vivienda a precios demasiado elevados.