La consultora de estudios inmobiliarios Acuña y Asociados cree que la alarma generada en torno al sector inmobiliario español está justificada, aunque discrepa de las razones por las que preocuparse.Según expuso el presidente de la consultora, Fernando Rodríguez, el problema no son las caídas de precios que pueden estar produciéndose ahora, sino las que se van a generar cuando esté en el mercado el grueso de la edificación no vendida.

«Entre 2003 y 2004 la demanda superó a la oferta y a partir de ahí se ha generado un volumen enorme de oferta. Como para poner una vivienda en el mercado se necesita una media de 24 meses, muchas de estas viviendas aún no están en el «stock», por lo que el punto álgido de la crisis inmobiliaria llegará entre los años 2009 y 2010», explicó tras precisar que existe demanda para unas 400.000 viviendas y en los últimos años se han iniciado unas 700.000, lo que generará un «stock» en torno a un millón de viviendas sin vender.

«Este año aún se mantendrán los precios al alza, en una media de entre el 5 y el 7% y es posible que en 2008, si nada cambia, suban un 4%, pero a partir de ahí, las condiciones del mercado van a ser muy distintas y aunque no prevemos una caída drástica en medias de precios, sí pueden existir puntualmente, en costa, en extrarradios urbanos no consolidados y en el segmento de más altos precios. En media, prevemos caídas entre el 1 y el 2% que pueden extenderse hasta 2014 y esto no supondría una caída brusca, sino una flexibilización de los precios», dijo.

De este razonamiento, Fernando Rodríguez extrae la conclusión de que «la preocupación no es tanto si cae o no el precio de la vivienda, sino la posible caída de la actividad y su efecto negativo en el PIB y en el empleo».

Factores de reactivación

Entre los cambios de escenario que podrían paliar una visión tan pesimista, Rodríguez enumeró que la economía europea se mantenga en niveles crecientes de actividad, fundamentalmente Alemania, que puedan caer los precios del petróleo y aliviar la presión sobre la economía, así como un aumento de la inversión española en otros sectores de actividad que puedan tomar el relevo a la edificación, «pero no podemos contar a día de hoy con ninguno de estos factores», subrayó.

Pero incluso si el impacto no es tan fuerte como para una recesión, Rodríguez estima que el nuevo ciclo va a suponer la desaparición de las tres cuartas partes de las promotoras que actualmente operan. Según sus datos, en estos momentos hay unas 60.000 empresas en un mercado tan atomizado que va a tener una drástica reestructuración con la crisis. «No sé cómo van algunos a hacer frente a las obligaciones financieras que han adquirido. En estos momentos, ya hay unas 20.000 promotoras en pérdidas y el proceso no ha hecho sino empezar. Algunos han comprado suelos a precios que van a suponer sus sepulturas», dijo el presidente de Acuña y Asociados.

Sus cálculos están basados en el propio proceso que siguen los promotores menos profesionalizados. «Compraron suelos en los últimos años a precios muy elevados y el cambio en la Ley del Suelo hace ahora que ese terreno pueda haber bajado hasta en un 30%, pero muchas veces la hipoteca ya está hecha. El 40% de las hipotecas constituidas no lo son con familias o particulares, sino con promotores», indicó.

Otro factor que va a influir negativamente es lo que calificó como «huida hacia adelante», fenómeno que describió gráficamente. «El promotor tiene un terreno ya calificado e hipotecado, un proyecto visado y un permiso de obras pero sabe que las casas se están vendiendo cada día peor. Lo lógico sería parar y esperar, pero cruza los dedos, tira hacia delante y construye».

Aumento del plazo de venta

Durante la presentación del «Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2007» el presidente de la consultora subrayó que, en 2004, desde que se comenzaba una vivienda hasta que se entregaba a sus compradores pasaba un media de 2,05 años y ahora transcurren 3,43 años.

También se refirió a la subida de los tipos de interés y su efecto sobre las decisiones de compra de las familias, subrayando que «el problema que ya se está produciendo es que el coste financiero derivado de la compra de una vivienda ya no es asumible por amplias capas de la población. Con los tipos de interés más bajos, ajustándose, podían hacer el esfuerzo, pero la subida de los tipos hace que ya sea algo implanteable para cada vez más familias».

Su previsión sobre el efecto de la subida de los tipos tuvo dos vertientes. Por un lado, la que afecta a las economías familiares en forma de rebaja sustancial de su renta disponible. «Cuanto más tengan que pagar de crédito, menos dinero les queda para el resto de los gastos». No obstante, se mostró optimista respecto a esta variable y subrayó que «las familias, mientras sea humanamente posible, no van a dejar de pagar sus hipotecas».

La segunda vertiente se refiere al aumento de la morosidad, sobre la que alertó que se está incrementando ya a ritmos del 30% y aunque sus valores absolutos no son en absoluto preocupantes para los bancos y cajas sí podría llegar a suponer el 1% de los créditos.

Frente a esta visión del futuro del mercado de vivienda, el presidente de Asprima, José Manuel Galindo, reiteró lo apuntado por el último informe de la asociación de promotores madrileños: que el mercado está ajustándose, que no hay razones para el alarmismo y que la desaparición de los promotores oportunistas será una buena noticia para el sector.

En declaraciones a ABC, Galindo indicó que «hay que ser muy responsable a la hora hablar de estas cosas porque podemos hacer que mucha gente tome decisiones equivocadas e influir sobre la economía y empleo. Por eso, cuando se aportan este tipo de opiniones deben venir avaladas por datos fiables y, en mi opinión, en este caso hay contradicciones». Entre ellas, se preguntó dónde se sustenta el dato aportado sobre el alargamiento de los plazos de venta o que a finales de 2005 existían 40.200 empresas registradas con actividad promotora, lo que supone que no deben existir un año después 60.000.

En su opinión, ya reflejada en el último estudio de Asprima, pueden desaparecer el 40% de las empresas, que son las oportunistas, pero «si desaparecen, estaremos encantados porque no tienen peso en el sector y son especulativas».

Bankinter no prevé un «crack»

Por su parte, Bankinter, tampoco prevé un «crack» inmobiliario y apunta que lo que está sucediendo es que el mercado está sometiéndose a un ajuste. En este sentido, apuntó que este año los precios subirán en torno a un 8% y apunta que el próximo año lo harán a un ritmo del 6%.

No obstante, prevé que el crecimiento de los precios será mayor en los segmentos bajo y medio de precios, entre un 10 y un 12%, mientras que en el segmento más alto sí puede producirse una caída del 5%.

En medio de la polémica suscitada, la cotización de inmobiliarias y constructoras volvió ayer a caer en Bolsa, en una sesión en la que el Ibex cayó un 1,18% afectado también por el mal comportamiento del Santander y en general de los valores con mayor peso en el índice.

Fuente: ABC